La location meublée saisonnière de type “Airbnb” est attaquée de toutes parts, il s’agit d’un phénomène mondial. Ainsi, la ville de Barcelone mène la guerre contre les entreprises proposant des appartements privés en location de courte durée. Depuis septembre 2023, la ville de New York impose des conditions drastiques aux propriétaires qui louent leur logement pour une durée de moins de trente jours. En France, nous semblons prendre le même chemin.
Des bagages trop nombreux dans la cour pavée intérieure d’un immeuble parisien générant des nuisances sonores peuvent-ils fonder un refus de permis de construire sur la base de l’article R.111-2 du Code de l’urbanisme (article selon lequel un permis de construire peut-être refusé s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique) ? Telle était l’une des questions récemment posées à la Cour administrative d’appel de Paris (CAA Paris, 18 juin 2024, n°23PA00355, 23PA00354). Une SCI a souhaité transformer un local occupé par un atelier de confection, à Paris, en trois meublés touristiques distincts. Un tel changement de destination supposait un permis de construire. La maire de Paris l’avait refusé en février 2020, au motif notamment que “le projet, en raison de l’augmentation des flux et des nuisances sonores dans la cour de l’immeuble d’habitation, est de nature à porter atteinte à sa salubrité”. La CAA de Paris a admis la légalité de ce refus, contrairement à ce qu’avait jugé le Tribunal administratif de Paris en première instance (TA Paris, 12 septembre 2022, n° 2006667). En appel, la Cour relève que les trois logements, destinés à l’hébergement d’hôtes munis de bagages et accueillis pour de courts séjours, auraient disposé, chacun, d’une entrée donnant sur la cour intérieure pavée de l’immeuble. Elle estime que le projet présentait ainsi un risque de nuisances, notamment sonores, excédant les désagréments habituels de voisinage inhérents à l’occupation de logements collectifs, et était ainsi de nature à porter atteinte à la salubrité publique. Elle en déduit que la maire de Paris pouvait refuser de délivrer le permis sollicité. Cet arrêt est très contestable car les considérations relatives à la commodité du voisinage ne relèvent pas de la salubrité publique au sens des dispositions de l’article R.111-2 susvisé (CE, 1er mars 2023, n°455629). Le Conseil d’Etat, en cas de saisine, pourrait donc annuler cet arrêt.
Cette décision de justice n’est pas anecdotique, elle s’inscrit dans un contexte de judiciarisation en la matière et notamment en droit de la copropriété. Aux termes de l’article 9 de la , “chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble”. Toute clause du règlement de copropriété qui aurait pour résultat d’apporter des restrictions à ce droit doit, en principe, être réputée non écrite (Cass., 3ème Civ., 8 juin 2011, n°10-15891). Partant, une clause interdisant purement et simplement les locations meublées sans qu’elle puisse être justifiée par le respect de la destination de l’immeuble serait illicite. Mais en application de l’article 8 alinéa 2 de la même loi, il a pu être jugé que la destination de l’immeuble peut justifier des clauses restrictives du règlement de copropriété. Ce dernier peut ainsi prévoir une clause par laquelle il réserve l’usage de l’immeuble entièrement à l’habitation, rendant ainsi toute activité professionnelle et/ou commerciale incompatible avec la destination de l’immeuble (“clause d’habitation bourgeoise dite exclusive”). Ainsi récemment, la Cour de cassation a rendu une décision faisant évoluer la jurisprudence sur les conséquences de la pratique de la location meublée touristique de courte durée dans un immeuble à destination dite d’habitation bourgeoise (Cass., 3ème Civ., 25 janvier 2024, n°22-21455). Elle a validé la décision d’appel pour qui “la liberté étant le principe, les dispositions conventionnelles relatives à l’affectation des parties privatives sont strictement interprétées en ce qu’elles limitent les droits des copropriétaires. Ainsi, une affectation qui n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété doit être autorisée, dès lors qu’elle n’est pas contraire à la destination de l’immeuble”.
Au-delà de ces décisions de justice, des voix se font entendre pour mieux réguler ce marché. La Ville de Paris veut ainsi interdire les nouveaux meublés touristiques dans certains quartiers souffrant d’un déficit de logements (Marais, Sentier, Quartier latin, Montmartre), et ce en le gravant dans le marbre de son futur PLU. Ces logements contribueraient en effet à la gentrification de certains territoires et au développement d’une «monoculture» de commerces uniquement orientés vers la satisfaction d’une clientèle touristique. Ces arguments ont amené des villes comme New York a réglementé davantage cette activité, voire à l’interdire à court terme (comme l’envisage la ville de Barcelone). En France, au moment d’écrire ces lignes, Valérie Létard (ministre du logement du Gouvernement Barnier) fait une priorité de la proposition de loi de la députée Annaïg Le Meur. Cette proposition était quasiment arrivée au terme de son parcours législatif avant la dissolution de l’Assemblée nationale en juin 2024. Ce texte prévoyait de donner plus de pouvoirs aux maires pour légiférer sur le nombre de meublés de tourisme en activité et de raboter fortement . Enfin, très récemment, le Tribunal administratif de Rennes a jugé que le droit européen et la loi permettent à la Commune de Saint-Malo de mettre en place un régime d’autorisation de changement d’usage, limité à une autorisation par personne physique propriétaire d’un local et comportant des quotas différenciés en considération des particularités des secteurs géographiques de la commune (TA Rennes, 17 octobre 2024, n°2104171, n°2202102). Pour le TA de Rennes, la commune pouvait, sans discrimination, limiter à un bien par personne physique propriétaire l’autorisation de louer un logement pour une courte durée au regard notamment des objectifs poursuivis, qui visent à limiter les fortes tensions qui s’exercent dans la commune sur le marché de la location de locaux à usage d’habitation. Tous ces éléments sonnent-ils le glas des logements de type “Airbnb” ? L’avenir nous le dira.
Frédéric ROSE-DULCINA
FRD LEARNING – RD LIFE
Juriste et formateur
Textes : Frédéric Rose-Dulcina | Photos : Hugues Moray – Vivre en Bois
